Основные критерии
Репутация и опыт на рынке
Перед тем как принять решение, узнайте о прошлом застройщика:
— Сколько лет работает на рынке? — опытные компании лучше ориентируются в местной специфике и юридических тонкостях.
— Сколько проектов уже реализовано? — количество завершённых объектов говорит о стабильности бизнеса.
— Есть ли завершённые и успешно сданные проекты? — особенно важно наличие примеров с хорошим ROI(доходностью).
— Отзывы клиентов — ищите не только на сайте застройщика, но и в независимых источниках (Google, соцсети, Telegram-чаты).
Юридическая легальность компании
Убедитесь, что компания действительно имеет право заниматься строительством в Индонезии:
Форма компании:
— PT PMA — компания с участием иностранных инвесторов
— PT Local — местная компания (не может продавать землю иностранцам напрямую)
— Наличие строительной лицензии IUJK
— Верификация в OSS Indonesia (Online Single Submission) — можно запросить регистрационные данные и проверить их на официальной платформе
Прозрачность и документы
Хороший застройщик всегда открыт в документах и процессе:
— Договор должен быть на английском языке (или с официальным переводом)
— Важно запросить:
— Архитектурные планы
— Смету расходов
— График строительства
— Гарантии (на конструкцию, коммуникации и т.д.)
Обязательные документы
Для застройщика:
— SHM (Sertifikat Hak Milik) — свидетельство о праве собственности на землю
— Договор аренды земли — если земля не в собственности (обычно на 25–30 лет с возможностью продления)
— IMB или PBG — разрешение на строительство
IMB — старый формат
PBG — действует с 2022 года
— SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — выдается после завершения объекта, подтверждает соответствие стандартам
— NPWP — налоговый номер компании
— SIUJK — лицензия на строительство
Для клиента:
— Договор купли-продажи или аренды
Должен включать: сроки, стоимость, этапы оплаты, гарантии, ответственность
Заверяется у независимого нотариуса
— Платёжные документы
Используйте официальные переводы и сохраняйте SWIFT-квитанции
— Доверенность
Если вы не в Индонезии, оформите её на представителя (например, юриста)
* Права собственности в Индонезии:
— Hak Sewa (Leasehold) — аренда
недвижимости, арендуется на длительный срок (обычно 25–30 лет с возможностью продления). Популярный вариант среди иностранцев.
— Hak Milik (Freehold) — пожизненное владение,
полное право собственности на землю и объект. Доступно только для граждан Индонезии.
— Hak Pakai (Right to Use) — право пользования
, официальное право на использование недвижимости. Может выдаваться иностранцам, но без права передачи или сдачи в субаренду.
— Hak Guna Bangunan ( HGB ) — право застройки, право на застройку и использование земли
— Hak Milik Atas Rumah Susun — право собственности на квартиру в многоквартирном доме
Зонирование земли на Бали
Перед покупкой важно понимать, в какой зоне находится участок:
Жёлтая — Жилая зона: частные дома, виллы
Розовая — Отели, хостелы, гостевые дома
Красная — Коммерческая и промышленная зона
Зелёная — Сельхозземли (строительство ограничено)
Коричневая — Заповедники, объекты культуры (строительство запрещено)
ROI: Доходность от инвестиций
Варианты возврата инвестиций:
— ROI от аренды:
Средний доход — 13–17% годовых
— ROI от перепродажи:
Флиппинг (перепродажа на финальной стадии стройки или после сдачи)
Перепродажа после роста стоимости
— Смешанный ROI (аренда + перепродажа):
Потенциал до 20–30% годовых на горизонте 5 лет
Специальные условия, которые предлагают застройщики
— Рассрочка оплаты: от 1 до 3 лет
— Скидка при 100% оплате: до 10%
— Оплата части стоимости доходом от аренды: до 40%
— Снижение первого взноса: 20–40%
— Скидки при покупке нескольких юнитов: от 2 и более объектов
