Что влияет на стоимость объекта?
1. Расположение
: чем ближе к популярным туристическим зонам (Чангу, Убуд, Улувату, Семиньяк), тем выше стоимость.
2. Туристический потенциал:
насколько привлекательна локация для краткосрочной аренды? Есть ли рядом достопримечательности, пляжи, культурные объекты?
3. Тип объекта:
вилла, апартаменты, гостиница или коммерческая недвижимость — у каждого объекта свой уровень спроса и расходов.
4. Правовой статус и лицензии:
земля в собственности (SHM) или в аренде? Есть ли лицензии PBG, SLF?
5. Инвестиционный климат: прогнозируемый рост цен в районе, интерес крупных девелоперов и государственных инициатив (инфраструктурные проекты).
6. Инфраструктура
: наличие рядом дорог, водоснабжения, электричества, стабильного интернета и других базовых условий.
Что влияет на доходность объекта?
1. Арендная доходность (ROI):
сколько приносит объект в год от аренды, в % от вложений?
2. Потенциальный рост стоимости
: возможен ли флиппинг — перепродажа на этапе завершения стройки с прибылью?
3. Эксплуатационные расходы:
уборка, охрана, техническое обслуживание — это влияет на чистый доход.
4. Капитальные вложения:
нужно ли делать ремонт, устанавливать мебель, технику?
5. Окупаемость:
за сколько лет можно вернуть вложения?
6. Сезонность:
важно понимать, как это повлияет на загрузку.
7. Дополнительные услуги:
доход от трансферов, экскурсий, доставки еды, массажа, аренды байков и др.
8. Финансовый анализ:
засчёт доходов и расходов по каждому сценарию — аренда посуточная, долгосрочная, перепродажа.
Как правильно оценивать локацию на Бали
В отличие от крупных мегаполисов, на Бали оценка локации — это не только центр города или близость к метро. Важно учитывать повседневную логику жизни на острове:
1. Удаленность от океана (в минутах на байке)
Оптимально: до 5–10 минут
2. Удаленность от центра конкретного района
Центр Чангу ≠ Центр Бали. Анализируйте локально.
3. Наличие инфраструктуры поблизости (в пешей доступности или 2–5 минут на байке):
* Продуктовые магазины
* Кафе и рестораны
* Популярные места (террасы, храмы, пляжи)
* Beach Clubs
* Прачечные
* Коворкинги и фитнес-залы
4. Качество строительства: материалы, инженерные решения, тепло- и шумоизоляция, вентиляция — влияют на долговечность и комфорт.
5. Юридическая чистота: проверка документов: право собственности, разрешения, лицензии на строительство. Особенно важно на Бали, где законы сложны для иностранцев.
6. Коммуникации и удобства: наличие воды, электричества, интернета, канализации, систем безопасности, парковки, охраны и т. д.
7. Вид из окна и ориентация: панорамный вид, закаты, вид на океан или джунгли — повышают привлекательность и стоимость объекта.
8. Наличие управляющей компании: профессиональное управление арендой, обслуживанием и ремонтом повышает доход и избавляет от головной боли.
